Hawkscut

2020年5月15日开始看黄埔区域，6月14日下定，7月24日面签，简单做一个记录备忘，并给大家参考。

已知条件：已有一套无贷广州市区非学位三房，佛山一套有贷款两房（男方父母居住）。小孩1岁多，准备买一套小学位房，占坑使用，未来在学位附近租房；或者郊区资质较好的二房或三房，未来让女方父母居住。在未下定决心买房之前，30%资金在较灵活定期理财，70%资金分散在信托、股票、基金、民间借贷等高风险高收益产品。在此次买房之前，偶尔有去一些新楼盘逛逛，并定期观察意向区域的一二手挂牌及成交情况，了解市场。

2月中旬，股市加仓。
3月初，国内疫情得到控制，国外尚未爆发，国内银行开始放松信贷，认为已到买房时机，准备看房。
3月中下旬，国外突然爆发，世界形势突然发生变化，暂停了买房计划，观察动向。
4月底，分析房地产市场走势及货币政策，认为买房计划可以执行。
五一期间，集中看了南沙楼盘若干。
5月9日，看天河区府区域。
5月15日，正式决定动手买房，办理提前还佛山贷款手续，归集资金。
5月16日，主攻天河区府，看中东方新世界一房A，开价。
5月23日，出差，未看房，中介反馈A盘放盘价与我意向价格差异较大，超过了5%，准备换方向。
5月30日，看萝岗、新黄埔区府、科学城板块，对科城山庄新房有初步意向，但剩余楼层朝向太差。
5月31日上午，看新福港鼎峰，综合各方面因素，决定定为主攻方向，向中介提出要求：中楼层、南向或南北完全对流，其余一律不看。
5月31日下午3点，现场看中一套楼层朝向均优的放盘B。
5月31日下午8点，回到家，决定购买，拟定了与卖家的谈判价格，但上链家发现该房已下架，经中介确认，该房已成交（经后期链家确认，确已成交），成交价比我意向第一谈判价格高2万，对该区域的实际价格有了直观感受，发现该区域价值被明显低估，决定作为唯一进攻方向。
6月7日，现场看，确定了C，D两个资质良好的标的，立刻给c出价，并尽量满足c的其他条件，要求c给出答复，由于C房4个月后才满两年，业主不愿意现在就卖，最终放弃卖房，并随后将放盘价调升7.5%。D房业主需搭配车位，我不需要车位，车位会占用我大量的现金，我开出了一个略压低的价格，业主犹豫了之后最终未同意。（D房之后大约三天内成交，据了解最终成交价比我出价还是高2万）。另有2套资质略低于cd的放盘，经考虑，未匹配业主价格出价（这两套均于我看后一周内以业主心理价格成交）
6月10日，又一优质房源E出现，已有买家报价，但由于该房刚刚放租，出于诚信，卖家希望能保留租约，该买家不愿意保留。我让中介告知我可以匹配价格并保留租约，约定周末去看。
6月13日，现场看房，权衡价格、户型后，给出报价，给卖家三天时间作最终决定。
6月15日，卖家决定卖房。
6月17日下午，签订合同，同步进行网签，准备组合贷所需资料，给足定金。
6月中下旬，通过各种渠道加快原房贷还款及涂销、征信记录流程。
7月上旬，具备申请组合贷条件，进入公积金流程。
7月中旬，被按揭公司告知公积金中心贷款申请已爆满，立即通过各种渠道加快流程。
7月21日，组合贷同贷书全部通过，发现公积金中心面签排期已爆满。
7月24日，公积金中心、银行面签。大厅里人很多，座椅几乎坐满。
预计8月初，房管局过户，完成手续。
7月26日，回看该区域链家房源，当初看过的优质盘均已成交，新放优质盘已普遍调升5%以上，部分资质相对较差楼盘也已调升。

几点分析，尽量简要，一家之言，读者自取：
一、对房事看法
已知：房住不炒，信贷宽松，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，精准调控。
分析：1.房地产不具备大涨条件，但作为金融体系和财政体系重要的一环，必须稳。城市之间楼市分化，城市内部楼市分化，总体平稳。
2.人口实际持续流入、产业实际集聚明显、财政实际收入增加的区域，房地产价格会明显往上走，请注意，实际二字。
3.资金无法找到足够的资产，最终会推高优质资产的价格，但内外部压力过大，不会允许产生过大泡沫。
结论：刚需早动手，投资挑区域，慎上高杠杆。
二、对购房区域的看法
新福港鼎峰区域所在人口、产业均实际流入，交通便利，经多次调研，小区环境和物管水平均为该区域最佳，户型比较完美，业主素质为该区域最高的之一。唯一的缺点小学学位不是最好，但随着划区摇号的趋势，整个片区统一对口一个初中，由于整个区府板块业主素质较高，小学这一短板最终将被被填平。
三、二手成交价格，是经过检验的公允价格，代表着该资产真实的价值。

麦草和麦子

楼主很果断，记录很详细，赞??
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sasamike

佩服这一气呵成的操作
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figo340

难得优质贴，分析很受用
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凌晨1.01

思路清晰，行为果敢，操作优秀，值得学习
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lynly1842

   

回复 |Edward_7917 的帖子
万科东荟城呢？

定位不同，东荟城刚需，鼎峰定位豪宅
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Zhrunner

鼎峰确实好
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不是超人的人

萝岗区府附近以后肯定上6的。萝岗现在大把有钱企业总部。
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littlegreywolf

优质房源成交太快就只能靠抢了。

海风20

楼主这个公积金审批好快
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刚需小白一枚

大壮名城呢
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lexusking

分析的很到位
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一头耍流氓的猪

喜欢作者这样的记录，思路清晰，满满干货，态度中肯。佩服买房操作，目标明确，果断，一气呵成??
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柳暗花明2016

买的多大面积呀
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葫芦宝

鼎峰户型设计不错，双阳台且南北对流设计，但是120也是大三房设计，147也是大三房设计，这个太让人吐槽了。部分楼栋看村祠堂和公交站场
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葫芦宝

鼎峰的小学不在小区，这与区府和香雪板块的保利罗兰，东荟城，中海誉城，品秀星樾比，是一个劣势。
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叶子沉

楼主买房思路跟我差不多，不过我是看中了就叫中介约业主出来面谈，鼎峰居住很舒服，不过因为学位问题，最终我还是选择了科城二期准新房
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gao059554

萝岗泡沫大的一批，价格透支了太多对比。不是潜力股了，是现成股。刚需居住可以，投资到顶了，没价值
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